建议尽快实施新建商品房最高限价政策

（原标题：政府智囊：尽早实行新建商品房最低禁售）2016年，中国楼市再度走到牵动人心的一年。这一方面让刚刚须要的年轻人吐槽绿髯香菇，另一方面，也引发官方高度重视。2016年中央经济工作会议明确提出，要坚决房子是用来寄居，不是用来炒的的定位，减缓研究创建符合国情、适应环境市场规律的基础性制度和长效机制。

这样的阐释，引起人们对2017年楼市的新期望。然而，造成当前房地产问题的根源在哪里？如何重返房子是用来寄居的定位？房地产市场长效机制如何创建？中国经济网记者就这些问题，采访了国务院研究室司长唐元。

根源商品房几乎市场化定价衣食住行是人们的基本市场需求，住房是最重要的民生商品。然而近10年多来，我国经济逐步踏上了过度倚赖房地产发展的快速增长模式，变形了住房供需关系，房屋逐步演变投资品和奢华消费品。

唐元指出，商品房几乎市场化的定价机制是造成房地产问题的根本原因。我国在城市住房制度设计中，主要糅合的是新加坡住房模式，把居民住房分成政策性房和商品房两类。基本的点子是，政策性住房还包括经济适用房、限价房和廉租房等，以符合普通群众特别是在是低收入群体住房市场需求为目的，政府通过减免税酬劳等方式减少建设成本，并投放资金参予房地产开发企业牵头建设，规定以取得合理利润（一般不低于10%）为前提制订房屋销售价格和出租价格，使广大群众需要负担得起房和寄居得上房。

商品房则是面向具备较强购买力群体特别是在是低收益群体住房市场需求的住房，政府可以通过土地出让、税费等方式提供收益，同时容许房地产开发企业几乎自律要求房屋销售价格。按照这一制度设计，政策性住房制度将住房视作民生商品，具备政府惠及、房价可控、开发商利润受限等特征，在我国目前发展阶段应该沦为供房主体；商品房制度将房地产业作为几乎市场化产业来对待，商品房可以权利定价，具备提供暴利的基本特征，但不能作为符合住房市场需求的补足。据分析，正是房地产行业实施的双轨制价格机制和商品房权利定价带给的暴利特征，造成房价过慢下跌等房地产业的一系列问题：一是商品房供需两央，价格上涨，闲置相当严重；二是政策性住房市场需求强大，供给紧缺，相当严重供不应求；三是涉及各方利益不完全一致，房地产调控可玩性很大。

唐元认为，正是房地产政策双轨制价格机制，使商品房能权利定价、具备暴利特征，惹来大量资金研发和抹黑商品房，构成商品房虚拟世界供需两央格局，造成房价上涨和大量房源浪费；而同时，政策性住房则由于价格不受掌控，开发商利润厚，政府利润较少，造成研发资金短缺，房源严重不足，政策性房沦为匮乏商品。由此造成目前房地产开发经常出现十分极端的冷两重天局面：一是政策性住房研发 过冷，为了符合群众基本住房市场需求，还必须政府投放大量资金建设经济适用房、廉租房等政策性住房；二是商品房研发 短路，国家必需采取措施容许资金流转入商品房领域，例如在北上广浅等一线城市采行适当的出租汽车措施，以此防止高房价导致我国经济泡沫化现象。

风险高房价致经济相当严重泡沫化唐元认为，房地产业不存在的问题如不尽早解决问题后果十分相当严重。大量资金特别是在是银行资金向房地产行业核心区，造成一、二线城市房价过慢下跌，刮起大了经济泡沫，也变形了经济关系，投机炒房和执着暴富沦为广泛的社会价值倾向，购房无以、住房喜后遗症广大人民群众，高房价沦为广大人民群众广泛注目也十分不得已的问题。

可以说道房地产不存在的问题是我国当前和今后一个时期影响分享发展的根本性障碍。一是高房价造成经济相当严重泡沫化。在我国房价大幅度下跌的背后，是价格相当严重背离价值的基本事实，是住房功能的相当严重异化。

调查结果，目前北京市主城区商品房开发成本（不含地价）只有每平方米1万元左右，而销售均价超过每平方米6万元左右，价格高达成本6倍以上。同时，高房价带给的经济泡沫化问题早已引人注目。指出我国房价水平特别是在是一线城市房价水平早已相当严重打破我国经济发展阶段和居民承受能力。二是造成金融风险大大激化。

由于房地产的高回报，造成商业银行资金的大量涌进，这既是造成房价过度下跌的最重要因素，也构成了极大的金融风险。据估计目前房地产行业投资的一半以上资金源于银行贷款，如果房地产泡沫任其收缩下去，一旦泡沫幻灭，将给银行乃至整个国家经济带给很大风险，导致灾难性后果。

这一轮房地产去库存，本来应该希望三四线城市居民买房，但银行资金实施一刀切的住房贷款首付政策，造成银行资金大量向一二线城市核心区，变成又一轮炒房热，导致一二线城市房价上涨，更进一步刮起大了经济泡沫、激化了金融风险。三是造成居民社会阶层分化。

商品房的暴利机制，除了使房地产开发企业获益外，也给炒房投机利润建构了机会。近些年来，北上深广等一线城市房价年均20%以上的速度下跌，意味著这些一线城市居民住房资产价格年均下跌20%，每户居民财产年均电子货币100万元以上。

不合理的房价机制，相等于一次又一次的造富运动，北上深广等一线城市居民不心态地沦为资产500万到1000万的中产富足阶层，而一些炒房者资产较少则几千万，多则上几亿、十几亿，而三四线城市的居民房产价值只在几十万左右，而广大农村由于农民住房无法与商品房一样上市流通，住房价值不但没贬值，反而在升值。四是造成社会价值观变形。随着炒房投机赚更容易，逐步形成全民炒房热潮，许多家庭为了取得购房指标，不择手段假离婚，经常出现了排队再婚闹剧，多数居民都是借贷购房牟利，在社会上构成了食利阶层，构成了钱赚更容易，靠真诚劳动赚钱无以的不良现象，相当严重毒化了社会风气。

房价过低不仅压低了商务成本，减少了城市竞争力，许多实体企业争相逃出一线城市。五是造成社会资源浪费和实体产业空心化。商品房投资高回报，使其虹吸效应突显，惹来大量投资，制造业企业为了分给商品房研发一杯粥，争相从主业取出资金插手房地产开发，经常出现了大企业建房、小企业炒房现象。

巨资投放商品房研发，构成了大量商品房房源，而需求方以炒房者居多，在大大引高房价的同时，商品房空置率大大提升，导致社会资源的很大浪费。资金向商品房移往还造成了制造业等实体产业空心化，也是造成加工贸易企业大量向东南亚国家移往的最重要因素，而国家希望发展的高新技术产业和科技创新领域等，由于缺少资金无法尽早发展。建议新建商品房实行最低禁售近年来国家实施了一系列房地产调控政策，虽然在诱导不合理住房市场需求、回避金融风险和遏止部分地区房价过慢下跌等方面获得了一定效果，但一线城市房价过低、二线城市房价下跌过慢等问题还没获得解决问题，房地产行业不存在的深层次问题近没获得解决问题。唐元指出，必需更为客观、现实分析房地产行业不存在的问题，有针对性地采行更为有效地措施，综合施策，增进房地产行业持续身体健康发展。

唐元建议，从遏止房地产行业暴利为切入点，完备房价调控措施，对新建商品房实行最低禁售政策。明确思路是：将房地产定位为符合群众基本市场需求的民生商品，容许投机抹黑，增大政府对商品房价的管制力度，对新建商品房在科学评估基础上，按照成本特合理利润（比如20%以内）原则核定和继续执行最低禁售政策，缺失定价机制过度市场化问题。采行这样的措施，可增进房价尽早重返到合理水平，防止经济泡沫化，增进房地产业步入身体健康发展轨道，符合广大人民群众住房市场需求。

唐元分析称之为，最低禁售政策不利于增进整体房价重返合理水平，掌控房价非理性下跌。对新建商品房继续执行最低禁售政策，意味著新建商品房的价格将不低于建设成本再加合理利润，将增进新建商品房价格向合理水平重返，这个价格水平将大大高于目前的商品房市场价格，可造就二手房价重返合理水平，从而超过从总体上掌控房价的目的。同时，不利于增加投机性炒房不道德，防止社会资源浪费。对新建商品房继续执行最低禁售政策，将新建商品房的投资利润率掌控在不多达20%的范围内，由此避免商品房的暴利特征，从而大大降低商品房投机抹黑动力，增加商品房不合理市场需求，逆目前商品房的虚拟世界市场需求为现实市场需求，挽回目前商品房空置过多的情况，防止社会资源的浪费。

此外，不利于减少低价房源供给，符合老百姓住房市场需求。对商品房实施最低禁售政策，房地产利润水平依然低于制造业等产业利润水平，不影响社会资金研发房地产的积极性。同时，由于商品房与政策性住房具备大体非常的投资回报率，经济适用房与商品房比起，由于政府增加税费和土地收益，房价将更加较低，市场需求将更加央，不利于引领商品房研发资金流向政策性住房建设领域，尽早减少低价房房源，符合广大群众基本住房市场需求，并可减轻政府出资建设政策性房的极大财政压力。

唐元认为，新建商品房继续执行最低禁售政策具备可操作性。实施政府主导型的市场经济模式是中国特色社会主义的最重要特征，也是我国改革开放近40年的成功经验。住房作为民生商品，在当前房价水平居高不下、市场化合理定价机制失灵的情况下对商品房实施最低禁售政策，是合乎我国国情的房价调控政策，对于国家价格管理部门来说，有现成的操作者办法和实践经验可以糅合，需要尽早积极开展一起。此外，实施商品房最低禁售政策也是部分发达国家掌控房价的成功经验。

长期以来，一些繁盛市场经济国家在掌控房价方面累积了许多成功经验，更为典型的是德国。德国多年来房价维持稳定态势，最重要的经验是政府在调控房地产市场中发挥作用大，并对住房价格实施严苛管制。德国创建了科学的地产价格独立国家评估机制，对地价、房价、房租等实施指导价制度。

稳健具体思路 科学前进唐元特别强调，诱导房价水平、确保居民基本住房市场需求是关系全局、确保社会人与自然平稳和公平正义的根本性问题，也是增进分享发展的一项严峻任务。对新建商品房实行最低禁售政策，是增进房价重返合理水平、推展房地产业身体健康发展的现实自由选择，应该尽早加以实行。唐元认为，在实际操作中，要科学稳健实行、前进，明确建议为：一是具体工作思路。建议按照冷静决策、周密部署、综合设施、稳健前进的原则，尽早制订工作方案，大力稳健加以实行。

二是科学制订新建住房最低销售禁售。建议由各级物价部门或由政府接纳的独立国家房地产评估机构，对新建住房在科学测算成本的基础上，按照成本特合理利润（利润率不低于20%）的原则，制订最低销售指导价。三是严格执行新建住房最低禁售政策。规定最低禁售具备法律效力，所有房地产交易必需认真执行。

对房地产开发商制定的房价多达指导价的作法，可以指出是牟取暴利不道德，应该从宽惩处，情节严重的要追究责任刑事责任。四是为实行政策建构较好的环境。尽早创建与实行设施的法制和中介服务环境。强化房地产中介评估体系建设，提升房地产中介服务水平。

建立健全商品房最低禁售设施法规，尽早制订《房地产行业反暴利法》等法规。规范房地产市场经济秩序，严厉打击开发商捂盘惜售、哄抬房价等不道德。五是尽可能减少实行政策有可能带给的负面影响。

要充份估算有可能带给的风险。还包括：金融风险问题、过去高价购房者有可能经常出现部分预售房退房风险、地方政府房地产收益有可能增加造成的地方财政压力增大风险，以及房地产业发展对经济快速增长的支柱地位有可能阶段性上升的影响等等。

对于以上有可能必须代价的代价和产生的负面影响，应该制订预案，适当加以处置，将其掌控在低于限度。六是银行实施购房贷款差别化首付政策。

根据目前房价水平，将全国城市合理分成一、二、三、四线城市，对北上广浅等城市构建最低首付政策，比如90%以上；对武汉、郑州、济南、西安等房价下跌过慢城市实施70%以上的首付政策；对重庆、成都、兰州、沈阳等三线城市实施30%70%的首付政策；对广大的四线城市和乡村实施30%以下的首付政策。以增进银行资金向三四线城市流动，造就三四线城市房地产去库存，也避免一二线城市房价过慢下跌。

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